Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/11527 E., 2021/2139 K.
Kiracı, kiralamış olduğu konutu ya da çatılı işyerini sözleşme bitiş tarihinden önce tahliye etmesi durumunda anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden sonra ise kiralananın aynı şartlarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumludur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2020/11527 E., 2021/2139 K.
Davacı/k.davalı; davalı ile aralarında ... Cad. No.26 ...l adresindeki ...'in 9.-11.-12. ve 19. katlarının kullanımı için 23.01.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, davalı kiraya verene 180.000,00 USD depozito verildiğini, taşınmazın tahliye edildiğini ve tahliye sırasında 21.02.2015 tarihli durum tespit tutanağı tutulduğunu, aleyhinde 43.839.21 USD karşılığı 115.257.68 TL bedelli tamir servis bedeli faturası düzenlendiğini, tamir parasının depozitodan mahsup edilerek bakiye depozito bedelinin iade edilmesi için Beşiktaş 11. Noterliğinin 21.04.2015 tarihli ihtarname ile davalıya ihtar edildiğini, bakiye depozito alacağı için... İcra Müdürlüğünün 2015/13375 Esas sayılı dosyası ile takip başlatıldığını, davalının takibe itiraz ettiğini, erken tahliye nedeniyle mahrum kalınan kiranın bu davanın konusu olmadığını, muaccel olmayan borç için takas beyanının geçersiz olduğunu belirterek haksız itirazın reddi ile takibin devamına karar verilmesini istemiştir.
Davalı/k.davacı; icra takibi sırasında depozitonun henüz geri istenecek durumda olmadığını, depozitonun hangi şartlarda geri verileceğinin sözleşmenin 8.1 maddesinde düzenlendiğini, en erken 27.06.2015 tarihinde iade edilebileceğini, erken tahliye nedeniyle borcu bulunduğunu, kira sözleşmesinin usule uygun feshedilmediğini, tarafların sözleşmeyi 23.01.2014 tarihi itibariyle feshetmeden değişiklik sözleşmesiyle bir yıl daha uzattıklarını, kira sözleşmesinin fesih bildirimi ile değil, anahtarların teslimi ile sona ereceğini, feshin 28.02.2015 de fiili tahliye ile gerçekleştiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiş, süresinde açtığı karşı dava ile de; fesih ihbarının kira dönemi içinde olduğundan erken fesih niteliğinde olduğunu, bunun için de makul süre kira bedelinin ödenmesi gerektiğini, davadan önce erken fesih nedeniyle uğranılan zararın bakiye depozito bedeli ile takas edildiğini, alacaklardan birinin çekişmeli olmasının takasa engel olmadığını, davacının makul süre kira bedelinden sorumlu olacağını, takastan sonra kalan bakiye alacakları için şimdilik 50.000,00 TL tazminatın işleyecek avans faizi ile tahsiline karar verilmesini dilemiştir.
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK'nun 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.
Somut olayda; Windowist Tower isimli işyerinin 9.-11.-12. ve 19. katlarının kullanımı için taraflar arasında 23.01.2012 başlangıç tarihli 2 yıl süreli asıl kira sözleşmesi ile 30.01.2014 tarihli ek sözleşme bulunduğu, asıl sözleşmenin 2.1. maddesinde; kira bedelinin ilk iki yıl için kat başına aylık 30.000 USD+KDV olarak kararlaştırıldığı, bu sözleşme esas alınarak hazırlanan 30.01.2014 tarihli değişiklik sözleşmesi ile de asıl kira sözleşmesinin 6.2. ve 6.3. maddelerinde değişikliğe gidilerek 6.2.maddesinin; "Üçüncü yıl için aylık kira bedeli kat başına 33.825 ABD Doları+KDV olacaktır. Dördüncü yıl için aylık kira bedeli üçüncü yıl kira bedelinin ilgili dönem için ABD CPI oranı +%2 artırımı ile bulunacaktır. Beşinci yıl aylık kira bedeli kat başına 40.000 ABD Doları+KDV olacaktır...Kiracı dönem sonundan önce taşınmazı tahliye etmek isterse, üç ay önceden yazılı ihbarda bulunmak şartı ile sadece bir katı, ihbardan itibaren dördüncü ay itibariyle ikinci katı, ihbardan itibaren beşinci ay üçüncü katı tahliye edebilecektir. " şeklinde düzenlendiği, taraflar arasında imzalanan 21.02.2015 tarihli durum tespit tutanağı ile de taşınmazın, eksiklikler tespit edilerek tahliye edildiği hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Davacı/k.davalı kiracı 02.10.2014 tarihinde düzenlediği ihtarname ile taşınmazı 28.02.2015 tarihinde tamamen tahliye edeceğini belirterek, sözleşmenin dönem sonu olan 23.01.2015 tarihinden sonraki dönemler için yenilenmeyeceğini bildirmiş, kiraya veren ise 15.10.2014 tarihli cevabi ihtarname ile; 02.10.2014 tarihli ihbarname ile bildirilen feshin kabul edilemeyeceğini belirtmiştir. 30.01.2014 tarihli değişiklik sözleşmesi ile taraflar açıkça; üç ay önceden yazılı olarak ihbarda bulunmak şartı ile bir katın, dördüncü ay itibariyle ikinci katın, beşinci ay üçüncü katın tahliye edilebileceğini kararlaştırmış olmakla, kademeli tahliye hususunda ortak iradelerini ortaya koydukları ve her kat için farklı feshi ihbar süreleri belirlediklerinin kabulü gerekir. Bu durumda tahliye, 23.01.2015 tarihinden sonra 21.02.2015 tarihinde gerçekleşmiş olmakla, davacı/k.davalı kiracının yeni kira dönemi başlangıcı olan 23.01.2015 tarihinden 3 ay 7 gün önce karşı tarafa bildirdiği ihtarname ile, sözleşmede kararlaştırıldığı üzere sadece bir kat için yazılı ihbar şartını yerine getirdiği anlaşılmaktadır. O halde, sözleşmede her kat için ayrı kira bedeli belirlendiği ve sözleşmedeki feshi ihbar şartının dönem içinde veya yeni dönemin başlangıcından sonra da geçerli olduğu hususu da değerlendirilerek, bu şekilde birinci kat için makul süre tazminatına hükmedilemeyeceği, diğer katlar için ise sözleşme ile kararlaştırıldığı üzere yazılı feshi ihbar sürelerine uyulmadığı nazara alınarak belirlenecek makul süre tazminatına ve sonucuna göre depozito bedelinin iade edilip edilemeyeceği hususunda bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Özdağ Hukuk & Danışmanlık Bürosu uzman avukatları olarak listelenen alanlarda ve İzmir Sözleşme Avukatı alanlarında ve diğer özel durumlara ilişkin alanlarda müvekkillerine etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Yukarıda kısaca belirttiğimiz açıklamalardan sonra bize ulaşmak isterseniz Whatsapp için Tıklayın veya müvekkil hattımız olan 0544 424 84 67 numaralı telefonumuzdan ulaşabilirsiniz.
Bu İnternet Sitesi içeriğinde yer alan tüm eserler (yazı, resim, görüntü, vb.) Avukat Aybüke Özdağ'a ait olup 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu kapsamında korunmaktadır. Bu hakları ihlal eden kişiler, 5846 sayılı Fikir ve Sanat eserleri Kanunu ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununda yer alan hukuki ve cezai yaptırımlara tabi olur. Avukat Aybüke Özdağ, ilgili yasal işlem başlatma hakkına sahiptir.
Bu Makaleyi Paylaş